核心提示：收紧二套房贷对投资房地产市场将有明显的心理影响，但不会发生实际影响。即投资者会赶在时间节点之前加紧过户交易，以赶上政策红利的末班车，这也就是10月底商品房交易量异常增长的重要原因

收紧二套房贷可起到一定效果，但用处不大，对投资者的心理影响将大于实际影响。只要房价继续高涨，能抵消购房成本，为抵御通胀预期，投资性购房仍会源源不断。

作为挤压房地产泡沫的重要一环，收紧二套房贷风声又起。

从今年8月份开始，南京各银行大多都收紧了二套房政策；杭州各商业银行已明确通报关于二套房贷的收紧口径，从原来的首付两成、享受七折优惠利率，调高到首付四成、利率为基准利率的1.1倍；广州二套房贷优惠利率可能在近期取消，大部分中资行对于二套房贷，不论是否改善型，均不再给予利率7折优惠……

收紧二套房贷是试图从房地产市场剔除投资客的明确信号，看来房地产资产泡沫已经引起有关部门的警惕，试图以此来将房地产风险控制在一定范围内，达到不增加银行房贷风险，不激怒太多尚未购房的中产夹心层的目标。

7月17日，银监会披露银监会主席刘明康在第三次经济金融形势通报会上的讲话，其中明确表示要控制贷款风险，严格执行“二套房”标准。以此为标志，2008年10月开始的“改善型”二套房贷放松期结束，房地产拉动经济的一波高峰期已经过去。

收紧二套房贷可以起到一定的效果，但是用处不大，对投资者的心理影响将大于实际影响。房地产投资者基本上看的是投资风险与预期收入，只要房价继续高涨，能够抵消购房成本，为了抵御通胀预期，投资性购房仍然会源源不断。关键是房价上升的预期能够轻而易举地抵消利率上升1.1倍的成本，在金融危机发生之前，政府一直在加息抑制房价，结果是烈火烹油，越烧越旺，原因就是投资者看到房地产上涨预期没有发生改变，政府真想釜底抽薪的话，只有两种选择，通过人民币升值扑灭通胀预期，或者通过加征房产交易的资产利得税，使投资客收益大减。

目前购房交易费用处于历史低位。如果到12月末，恢复交易环节的税费，将增加购房者负担。“房贷优惠”取消后，即使按央行对普通商业贷款利率下浮15%的底线计算，房贷利率也将上升1%，这相当于房价上涨6%。房价上升所获收益预期如果超出6%甚至达到10%以上，投资者毫无疑问会继续买房，如果数次加息、提高税费，使投资收益直线下降，投资者自然会偃旗息鼓。

此次收紧二套房贷对投资房地产市场将有明显的心理影响，但不会发生实际影响。所谓心理影响，即投资者会赶在税费转变、利率转变的时间节点之前加紧过户交易，以赶上政策红利的末班车，这也就是10月底商品房交易量异常增长的重要原因。

但是，货币贬值的预期并没有变。投资者在金融危机发生之初犹如惊弓之鸟，在货币贬值预期与实体经济压力之下，加上政府的救市之举，导致房地产市场如火烹油。目前人们对楼市的兴趣还未彻底消退，原因很简单:这是一波由政策与资金推动的行情，也是资产泡沫预期推动的行情。这两个主要预期现在还没有变。

关键的关键是，目前实体经济乍暖还寒，如果房地产市场受到打压下行，财政的非税收入将大大减少，这是地方财政不可承受之重；如果房地产成交量与投资量下降，GDP增长会受影响。谁都不知道下一步政策是什么，一切根据实体经济数据进行适时微调。当实体经济真正好转，房地产市场的治理杀手锏也该出台了。